집주인이 실거주하겠다며 갱신을 거절하면 어떻게 되나요?

한눈에 보는 결론

대법원은 갱신 요구 뒤 주택을 매수한 양수인도 갱신 거절 기간 안에 임대인 지위를 승계했다면 자신의 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 판단했으므로, 매매를 앞둔 주택의 임차인은 이 구조를 미리 알아야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신 거절 사유로 정합니다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은 임차인이 갱신을 요구했더라도 임대인은 거절 가능 기간 내라면 실거주를 이유로 거절할 수 있고, 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계한 양수인도 그 기간 내에 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 판단했습니다. 실거주 사유의 존재는 갱신 거절의 정당성을 주장하는 임대인 측에서 증명해야 한다는 것이 판례의 방향이며, 이에 관한 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 게시 전 원문을 대조합니다.
제5항·제6항은 실거주를 이유로 거절한 임대인이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임차인에게 손해를 배상하도록 하고, 배상액은 거절 당시 월차임(환산월차임)의 3개월분, 새 임대차의 차임과 종전 차임 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액으로 정합니다(합의가 없는 경우).

거절 후 임대인이 실제로 입주하지 못한 데 정당한 사유(질병, 근무지 변경 등)가 있으면 손해배상 책임이 부정될 수 있습니다. 반대로 갱신 거절 후 곧바로 매도하거나 공실로 두고 재임대를 준비한 정황은 배상 책임의 전형적 사례입니다.
불리하게 작용하는 사정

임차인 측의 실무는 퇴거 후에도 2년 동안 그 주택의 상태를 확인하는 것입니다. 확정일자 정보 열람(제3조의6)과 전입세대 확인으로 새 임대차의 존재가 드러나면 배상 청구의 근거가 됩니다. 임대인 측은 실거주 계획의 자료(기존 주거 처분, 이사 일정)를 거절 통지 시점부터 갖추어야 하며, 계획이 바뀌면 그 사유를 기록으로 남겨야 합니다.