한눈에 보는 결론
- 다만 이 제한은 존속 중인 계약 안에서의 증액에 적용되는 것이고, 갱신요구권이 소진된 뒤 당사자가 새로 체결하는 계약이나 새 임차인과의 계약에는 적용되지 않습니다. 임차인은 경제 사정 변동을 이유로 감액을 청구할 수도 있습니다.
판단 기준
- 증액이 존속 중인 계약 내의 조정인지, 새로운 계약 체결인지
- 갱신요구권 행사에 따른 갱신인지(5% 상한 적용)
- 직전 증액으로부터 1년이 지났는지
- 증액 근거(조세·공과금 부담 증가, 경제 사정 변동)가 있는지
- 보증금과 월세를 상호 전환하는 경우 법정 전환율을 지켰는지
원칙
- 주택임대차보호법 제7조는 당사자가 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하면서, 증액 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하고 증액 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못하도록 정합니다. 제6조의3 제3항은 갱신요구권에 의한 갱신 시에도 이 범위 내에서만 증액할 수 있다고 정합니다. 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율 상한을 정하며, 구체적 비율은 시행령과 기준금리에 연동됩니다(게시 전 현행 수치 대조).
- 5% 상한은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 제10조와 결합하여 강행규정으로 작동하므로, 상한을 넘는 증액 합의는 그 초과 부분이 무효이고 이미 지급한 초과분은 반환 청구의 대상이 될 수 있습니다.
예외
- 갱신요구권을 이미 행사한 뒤 당사자가 합의하여 새로운 계약을 체결하는 경우, 그리고 종전 임차인이 나가고 새 임차인과 계약하는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 재계약이 "갱신"인지 "새 계약"인지의 구별이 다투어지는 지점입니다.
- 임차인의 감액 청구에는 5% 제한이 없으므로, 시세 하락 시 감액 협의의 근거로 활용됩니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 갱신 시 5%를 넘는 증액을 요구하고 거부되자 갱신을 거절한 경우(거절은 무효이고 초과분은 반환 대상입니다)
- 증액 후 1년이 지나기 전에 다시 증액을 요구한 경우
임차인 측
- 상한을 넘는 증액에 합의해 놓고 반환을 청구하지 않은 채 장기간 지급한 경우(청구는 가능하나 관계 정리가 필요합니다)
- 증액 협의를 거부하며 종전 차임만 계속 지급하다 임대인이 정당한 5% 증액을 청구했음에도 미납분이 쌓이는 경우
사건별 증거 체크리스트
- 종전 차임·보증금과 증액 요구액의 비율 계산
직전 증액 시점의 자료
- 갱신 유형(요구권·묵시·새 계약)의 확인 자료
- 증액 합의서·새 계약서(확정일자 재부여 여부 포함)
- 초과 지급분의 지급 내역
실무상 주의사항
- 증액 상담의 첫 질문은 "이것이 갱신인가, 새 계약인가"입니다. 갱신이면 5%, 새 계약이면 시세라는 구조이기 때문에, 임대인 측은 갱신요구권 소진 여부를, 임차인 측은 요구권이 남아 있는지를 먼저 확인합니다. 증액 합의 후에는 증액분의 확정일자를 다시 받아야 그 부분의 우선변제 순위가 생긴다는 점(2번 글)도 잊지 말아야 합니다.
관련 법률
- 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권), 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제10조
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
