세입자가 월세를 밀리면 언제 계약을 해지할 수 있나요?

한눈에 보는 결론

민법 제640조는 건물 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 이는 임차인에게 불리하게 변경할 수 없는 강행규정입니다(제652조). "2기"는 연속 2회가 아니라 연체액의 합계가 2개월분 차임에 이르는 것을 뜻하며, 해지권 행사 시점에 그 상태여야 합니다. 주택임대차보호법은 이 사유를 묵시적 갱신의 배제(제6조 제3항)와 갱신요구 거절 사유(제6조의3 제1항 제1호)에도 연결하고 있습니다.
임차인이 보증금이 있으니 밀린 월세를 거기서 빼라고 주장하더라도, 보증금에서의 공제는 임대인의 선택이고 임차인이 차임 지급을 거절할 근거가 되지 않는다는 것이 확립된 법리입니다.

해지 통지 전에 연체액이 변제되어 2기 미만이 되면 해지권은 소멸합니다. 다만 반복된 연체 이력은 이후 갱신 거절 사유의 판단이나 신뢰관계 파괴의 자료로 남습니다.
해지 후에도 임차인이 나가지 않으면 임의로 짐을 옮기거나 잠금장치를 바꿀 수 없고 명도 소송(50번 글)을 거쳐야 합니다.
불리하게 작용하는 사정

임대인 측의 실무는 "2기 도달 확인 → 해지 통지 → 명도 절차"의 순서이고, 그 사이 어느 단계에서도 자력 구제는 금물입니다. 임차인 측에서는 사정이 있으면 연체가 2기에 이르기 전에 임대인과 지급 일정을 합의하고 기록으로 남기는 것이 관계와 권리를 지키는 길입니다.