한눈에 보는 결론
- 반대로 임차인은 1년으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있어, 1년 뒤에 나가고 싶으면 나갈 수 있고 더 살고 싶으면 2년까지 살 수 있는 선택권이 임차인에게만 있습니다. 임대인은 1년 만료를 이유로 퇴거를 요구할 수 없습니다.
판단 기준
- 계약서에 정한 기간이 2년 미만인지, 기간 정함이 없는지
- 임차인이 2년의 존속을 주장하는지, 약정 기간의 유효를 주장하는지
- 약정 기간 만료 시 임차인이 어떤 의사를 통지했는지
- 2년이 지난 뒤의 갱신요구권(12번 글)·묵시적 갱신(14번 글)과의 연결
- 상가의 경우 최단 기간이 1년이라는 차이
원칙
- 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 하면서, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 이 규정은 임차인 보호를 위한 편면적 강행규정이므로, 임대인이 1년 만료를 주장하는 것은 허용되지 않고 임차인만이 1년과 2년 중 선택할 수 있습니다. 같은 조 제2항에 따라 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다.
- 2년의 최단 존속기간이 지난 뒤에는 제6조의3의 계약갱신요구권으로 1회 2년의 추가 존속을 확보할 수 있으므로, 1년 계약을 한 임차인도 실제로는 최대 4년의 거주가 법으로 보장되는 구조입니다.
예외
- 임차인이 1년 만료 시 나가겠다고 하면 그 기간이 유효하므로 보증금 반환 시점도 1년 만료가 됩니다. 이때 임대인이 "2년으로 본다"며 반환을 거부할 수는 없습니다.
- 상가건물 임대차보호법 제9조의 최단 존속기간은 1년이며 구조는 같습니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 1년 만료를 이유로 퇴거를 요구하거나 새 임차인을 들이려 한 경우(근거 없는 요구로 손해배상 문제가 생길 수 있습니다)
- "1년 뒤 재계약 시 보증금을 올린다"는 조건을 전제로 계약한 경우(2년 내 증액은 제7조 제한을 받습니다)
임차인 측
- 1년 만료에 맞춰 나가겠다고 통지해 놓고 뒤늦게 2년을 주장하는 경우(선택은 명확히 해야 합니다)
- 1년 계약이 끝났다고 스스로 짐을 빼고 새 계약서를 쓰면서 조건을 불리하게 바꾼 경우
- 사건별 증거 체크리스트
계약서상 기간 조항
- 약정 기간 만료 전후의 통지·대화 기록
- 보증금 반환 시점에 관한 협의 자료
- 갱신요구권 행사 시점의 계산표
- 증액 요구가 있었다면 그 시점과 비율
실무상 주의사항
- "1년 계약"의 실무적 의미는 임차인에게 유리한 옵션 계약입니다. 임대인 측 상담에서는 1년 계약이 임차인의 조기 퇴거를 허용할 뿐 임대인의 조기 회수는 허용하지 않는다는 점을, 임차인 측 상담에서는 만료 시 선택 의사를 명확히 통지해 두어야 이후의 다툼을 막는다는 점을 각각 강조합니다.
관련 법률
- 주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등)
- 상가건물 임대차보호법 제9조 (임대차기간 등)
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
