한눈에 보는 결론
- 2023년 개정으로 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 할 수 있게 되어, 임대인이 연락을 피하거나 송달을 회피해도 절차가 지연되지 않습니다(2023. 7. 19. 시행).
판단 기준
- 임대차가 끝났고 보증금이 반환되지 않은 상태인지(신청 요건)
- 신청 시 대항요건(인도·주민등록)과 확정일자를 갖추고 있는지(등기에 그 시점이 기록됩니다)
- 등기가 실제로 완료되었는지(결정만으로는 부족하고 등기부 확인이 필요합니다)
- 등기 후 이사·전출의 시점
- 등기 비용과 지연 손해를 임대인에게 청구할지
원칙
- 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 등기가 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하며 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되어 등기 이후 대항요건을 잃더라도 효력이 유지된다고 정합니다. 등기에는 계약일, 보증금액, 점유 개시일, 주민등록일, 확정일자가 기록되어 순위가 보존됩니다. 2023. 4. 18. 개정(같은 해 7. 19. 시행)으로 임차권등기명령의 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 촉탁·집행할 수 있게 되어, 송달 회피로 인한 지연 문제가 해소되었습니다.
- 임차권등기는 담보적 기능을 목적으로 하는 것이지 주택의 점유·사용을 정당화하는 권원은 아니므로, 등기 후 계속 거주하는 것과는 별개의 문제입니다. 등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
예외
- 임차권등기명령은 임대차 종료 후에만 신청할 수 있으므로, 기간 중에는 해지 통지의 효력이 발생한 뒤(묵시적 갱신 상태라면 3개월 경과 후)에야 신청이 가능합니다. 이사 일정은 이 요건과 등기 완료까지의 기간(통상 수 주)을 감안해 잡아야 합니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 임차권등기가 된 주택에 새 임차인을 들이려는 경우(새 임차인은 최우선변제에서 제외되고 등기를 보고 계약을 꺼리므로, 반환을 미루는 것이 임대인에게도 손해입니다)
- 송달을 회피해 절차를 늦추려는 경우(개정으로 실익이 없습니다)
임차인 측
- 결정문을 받았다고 등기 완료 전에 이사한 경우
- 보증금 일부를 받고 임차권등기 없이 나간 경우(30번 글)
- 등기 후 임의로 주택을 비운 채 열쇠를 반환하지 않고 사용하지도 않으면서 차임 정산 문제를 남긴 경우
- 사건별 증거 체크리스트
임대차 종료의 근거 자료
- 임차권등기명령 신청서와 첨부(계약서, 주민등록, 확정일자)
- 결정문과 등기부상 임차권등기의 기록(점유·주민등록·확정일자 일자)
- 이사·전출 일자(등기 완료 이후임을 확인)
- 등기 비용 영수증(임대인 청구용)
실무상 주의사항
- "결정이 났으니 이사해도 된다"는 오해가 이 국면에서 가장 위험합니다. 확인해야 할 것은 결정문이 아니라 등기부입니다. 등기부에 임차권등기가 기록된 것을 본 뒤 전출하는 순서를 지키면, 이사 후에도 보증금 회수 절차(21번 글)를 순위 손실 없이 진행할 수 있습니다.
관련 법률
- 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령, 2023. 7. 19. 시행 개정)
- 임차권등기명령 절차에 관한 규칙
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
