전세사기를 당한 것 같은데 무엇부터 해야 하나요?

한눈에 보는 결론

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2023. 6. 1. 시행)은 일정 요건을 갖춘 임차인을 전세사기피해자로 결정하고, 경·공매 유예·정지와 우선매수권, 조세 채권의 안분, 금융·주거 지원 등을 제공합니다. 2024년 개정으로 공공주택사업자가 피해 주택을 매입하고 경매 차익을 피해자 지원에 활용하는 방식 등이 도입되었습니다. 피해자 인정의 요건과 지원의 세부(보증금 한도, 지원 기간)는 개정과 시행령 변동이 잦으므로 게시 전 현행 내용을 대조합니다.
특별법과 별개로 민사상 권리 보전은 임차인 스스로 해야 합니다. 임차권등기명령(22번 글), 임대인 재산에 대한 가압류, 보증금반환청구 소송, 경매 절차의 배당요구(24번 글)가 그것이고, 이 절차들은 특별법상 지원의 전제나 병행 조건이 되는 경우가 많습니다.

임대인의 단순한 자금 부족(역전세)과 조직적 사기는 구별되며, 후자가 아니어도 민사 절차는 동일하게 진행됩니다. 피해자 인정이 거부되더라도 이의신청 절차가 있고, 민사 회수 절차는 영향을 받지 않습니다.
불리하게 작용하는 사정

전세사기 상담의 순서는 "보전 먼저, 지원 신청 동시, 고소 병행"입니다. 특별법의 지원은 요건 심사와 시간이 걸리므로 그동안 민사 보전을 멈추면 안 되고, 다른 임차인들과의 정보 공유는 임대인의 재산과 사기 구조를 파악하는 가장 빠른 길입니다. 지원 내용은 자주 바뀌므로 상담 시점의 현행 기준으로 안내해야 합니다.