한눈에 보는 결론
- 따라서 일부라도 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 받아야 하고, 일부 수령 시에는 그 금액과 남은 금액을 명시한 영수증·확인서를 남겨야 합니다.
판단 기준
- 일부 수령 시 남은 금액과 반환 시기가 서면으로 확인되었는지
- 이사 전에 임차권등기가 완료되었는지
- 임대인이 일부 지급을 "전부 정산"으로 주장할 여지가 있는지(영수증 문구)
- 남은 보증금에 대한 지연이자 약정이 있는지
- 주택 인도 후 임대인의 동시이행 항변이 소멸했음을 활용할 수 있는지
원칙
- 보증금의 일부 반환은 채무의 일부 변제일 뿐 나머지 채무를 소멸시키지 않습니다. 그러나 임차인이 주택을 인도하고 전출하면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 소멸하므로, 남은 채권은 담보 없는 일반 채권이 됩니다. 제3조의3의 임차권등기명령은 "보증금이 반환되지 아니한 경우"에 신청할 수 있으므로 일부 미반환 사안에서도 신청이 가능하고, 등기가 되면 남은 보증금에 대해 종전의 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
- 일부 수령 시 영수증에는 "보증금 총액 ○원 중 ○원 수령, 잔액 ○원은 ○월 ○일까지 지급"과 같이 총액·수령액·잔액·기한을 명시해야 합니다. 문구가 불명확하면 임대인이 정산 완료를 주장하는 분쟁이 생깁니다. 한편 주택을 인도한 뒤에는 임대인의 동시이행 항변이 사라지므로, 남은 금액의 청구는 단순 금전 청구가 되어 소송 진행은 오히려 간단해집니다.
예외
- 남은 금액이 소액이고 임대인의 자력이 분명하다면 임차권등기의 비용·시간 대비 실익이 낮을 수 있으나, 그 판단은 임대인의 재산 상태 확인 위에서만 가능합니다. 원칙은 등기이고, 생략은 예외입니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 일부 지급 후 "나머지는 하자 비용으로 공제했다"고 사후에 주장하는 경우(공제는 임대인이 증명해야 합니다)
- 잔액 지급 기한을 어기고 연락을 피하는 경우(지연이자와 소송비용이 추가됩니다)
임차인 측
- 잔액을 명시하지 않은 영수증에 서명한 경우
- 임차권등기 없이 전출해 순위를 잃은 뒤 임대인의 다른 채무가 드러난 경우
- "곧 준다"는 말에 기한 없이 기다린 경우
사건별 증거 체크리스트
- 보증금 총액과 수령액·잔액이 명시된 영수증·확인서
- 잔액 지급 기한과 지연이자 약정
- 임차권등기 완료 자료(이사 전)
- 주택 인도 일자와 열쇠 반환 기록
- 잔액 청구를 위한 내용증명과 지급명령 준비 서류
실무상 주의사항
- "거의 다 받았으니 괜찮다"는 판단이 이 국면의 함정입니다. 남은 금액의 크기가 아니라 회수 가능성이 문제이고, 회수 가능성은 순위와 임대인 자력에 달려 있습니다. 일부 수령의 순간에 잔액 문서를 만들고, 이사 전에 등기부를 확인하는 두 가지 습관이 남은 돈을 지킵니다.
관련 법률
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3
- 민법 제476조 이하 (변제 충당), 제536조
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
