화재·도난이 나면 누가 책임지나요?

한눈에 보는 결론

도난은 임차인의 재산 피해이므로 원칙적으로 임대인 책임이 아니지만, 임대인이 관리해야 할 공용 출입문·잠금장치의 하자로 발생했다면 수선의무 위반의 손해배상이 문제될 수 있습니다.

대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결은 임차 건물에 화재가 발생한 경우의 책임 구조를 정리했습니다. 임대차 목적물이 화재로 소멸되어 임차인의 반환 의무가 이행불능이 된 경우, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것임을 증명하지 못하면 손해를 배상해야 하며, 화재가 임대인의 귀책사유나 임대인의 지배 영역에서 발생했다는 등의 사정이 없는 한 그 손해는 임차인 부담으로 귀속됩니다. 반면 임차 외 건물 부분에 생긴 손해에 대해서는, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 계약상 의무 위반이 있었음을 임대인이 주장·증명해야 임차인에게 배상 책임을 물을 수 있습니다. 이 부분은 종전 판례를 변경한 것입니다.
도난·침입에 의한 임차인 재산의 피해는 가해자에 대한 청구가 원칙이며, 임대인은 자신의 관리 영역(공용부 출입 통제, 인도 시 잠금장치의 정상 작동)에 하자가 있어 피해에 기여한 경우에만 수선의무 위반 등으로 책임을 집니다.

화재 원인이 임대인 관리 영역의 전기 배선 결함 등으로 밝혀지면 임차 부분의 손해도 임대인이 부담하고, 임차인의 가재도구 손해에 대한 배상 문제가 생깁니다. 결국 원인 조사(소방 감식 결과)가 책임 배분의 출발점입니다.
불리하게 작용하는 사정

화재 사건의 첫 조치는 감식 결과의 확보이고, 두 번째는 손해의 부위별 분리입니다. 전원합의체 판결 이후 "임차 부분은 임차인이 무과실을, 임차 외 부분은 임대인이 임차인의 과실을 각각 증명"하는 구조가 되었으므로, 증거 정리도 그 구조에 맞추어야 합니다. 예방으로는 임차인의 화재보험(임차자배상책임 포함) 가입이 가장 실효적입니다.