상가임대차보호법은 모든 상가에 적용되나요?

한눈에 보는 결론

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 이 법을 적용하되, 시행령이 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차는 제외한다고 정합니다. 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액이고, 지역별 기준(서울, 과밀억제권역·부산, 광역시 등, 그 밖의 지역)은 시행령이 정하므로 게시 전 현행 금액을 대조합니다. 제2조 제3항은 기준을 초과하는 임대차에도 제3조(대항력), 제10조 제1항~제3항(계약갱신요구), 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의3~제10조의7(권리금), 제10조의8(차임 연체와 해지), 제10조의9, 제11조의2(폐업으로 인한 해지) 등을 적용하도록 정합니다.
대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 그 다음 날부터 생기고(제3조), 우선변제권은 대항요건에 확정일자(관할 세무서)를 더해야 하므로 주택과 구조가 같지만 요건의 명칭이 다릅니다.

환산보증금 기준을 초과하는 임대차에서 차임 증액은 5% 상한이 아니라 민법의 증감청구 법리(제10조의2의 특례 — 조세·경제 사정 변동 고려)에 따르고, 최우선변제·우선변제권이 없으므로 보증금 보호를 위해서는 전세권 설정 등 별도 장치를 검토해야 합니다.
사업자등록을 하지 않았거나 실제 영업과 무관한 등록인 경우 대항력이 부정될 수 있습니다.
불리하게 작용하는 사정

상가 상담의 첫 계산은 환산보증금입니다. 이 숫자로 "전면 적용"과 "일부 적용"이 갈리고, 일부 적용 사안에서도 갱신·권리금·연체 해지·폐업 해지는 살아 있다는 점을 양쪽 모두 알아야 합니다. 대항력의 요건이 전입신고가 아니라 사업자등록이라는 점은 주택과 가장 자주 혼동되는 지점입니다.