상가 세입자는 몇 년까지 갱신을 요구할 수 있나요?

한눈에 보는 결론

거절 사유는 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 등 법이 열거한 것에 한하며, 갱신되는 임대차는 종전과 같은 조건이되 차임은 5%(환산보증금 초과 시 별도 기준) 범위에서 조정할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 단서에서 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 거짓·부정한 방법의 임차, 상당한 보상을 제공한 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 철거·재건축(제7호), 그 밖의 중대한 의무 위반 등을 거절 사유로 열거합니다. 제2항은 갱신요구권을 최초 임대차 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하며, 이 10년은 2018. 10. 16. 개정으로 종전 5년에서 연장된 것입니다.
제3항에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건이되 차임·보증금은 제11조의 범위(환산보증금 이내 임대차는 5% 상한)에서 증감할 수 있고, 제4항은 임대인이 기간 내 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않은 경우 동일 조건으로 1년 갱신된 것으로 보는 묵시적 갱신을 정합니다.

거절 사유 중 "3기 연체 사실"은 갱신 요구 시점에 연체 중일 것을 요하지 않고 임대차 기간 중 그런 사실이 있었으면 족하므로, 과거 연체 이력이 갱신 국면에서 되살아날 수 있습니다(45번 글).
10년이 지나 갱신을 요구할 수 없더라도 권리금 회수기회 보호는 계속됩니다(44번 글).
불리하게 작용하는 사정

상가 갱신의 실무 두 가지: 요구는 만료 1개월 전까지 기록으로, 그리고 연체 이력 관리. 특히 "3기 연체 사실"은 갚았어도 사라지지 않는 거절 사유이므로, 임차인은 연체가 3기에 이르기 전에 반드시 정리해야 하고, 임대인은 그 이력의 증빙을 보관해야 합니다.