10년이 지났어도 권리금을 받을 수 있나요?

한눈에 보는 결론

갱신요구권과 권리금 보호는 별개의 제도이므로, 오래 영업한 임차인일수록 임대인의 "이제 갱신도 안 되니 나가라"는 통보에 대해 권리금 회수 절차(신규 임차인 주선)로 대응할 수 있습니다.

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 제10조의4의 문언과 입법 취지에 비추어, 최초 임대차 기간을 포함한 전체 기간이 5년(당시)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했고, 같은 취지의 판결(2019. 6. 13. 선고 2017다236039 판결, 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결)이 이어졌습니다. 갱신요구권의 존속기간 제한은 임차인의 영업 기간을 보장하는 제도이고, 권리금 보호는 임차인이 형성한 영업 가치의 회수를 보장하는 제도라는 구별이 그 근거입니다.
따라서 10년이 지난 임대차에서 임대인은 갱신을 거절할 수는 있지만, 그 거절이 곧 권리금 회수 방해의 면허가 되지는 않습니다. 임차인이 주선한 신규 임차인과 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 손해배상 책임이 발생합니다.

보증금 반환 의무와 권리금 손해배상은 별개의 원인에서 발생하므로 동시이행 관계에 있지 않다는 것이 하급심의 태도이고, 국가계약법 등에 따라 수의계약이 불가능한 공공 임대인의 경우 정당한 사유가 인정된 사례가 있습니다.
불리하게 작용하는 사정

장기 임차인 상담의 첫 안내는 "갱신과 권리금은 다른 문제"라는 것입니다. 갱신을 못 받아도 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 주선하고 그 기록을 남기면 권리금 회수의 길이 열립니다. 임대인 측은 거절 사유가 법정 정당 사유에 해당하는지 확인 없이 거절하면 배상 책임으로 이어진다는 점을 알아야 합니다.