건물주가 철거·재건축한다며 나가라고 하면 어떻게 되나요?

한눈에 보는 결론

이 요건을 갖추지 못한 막연한 재건축 통보는 정당한 거절 사유가 아니며, 요건을 갖추었더라도 권리금 회수기회 보호와의 관계는 별도로 검토됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호는 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서, ① 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ② 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우를 갱신 거절 사유로 정합니다. 세 가지 중 하나에 해당하지 않는 재건축 통보는 정당한 거절 사유가 되지 못합니다.
거절 사유에 해당하더라도 권리금 회수기회 보호의무(제10조의4)가 자동으로 면제되는 것은 아니고, 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호(제7호 포함)의 사유가 있는 경우 보호의무를 배제하도록 정하므로, 제7호 요건의 충족 여부가 갱신과 권리금 양쪽의 갈림길이 됩니다. 판례는 요건을 엄격하게 해석하는 경향이 있으며, 관련 사건번호는 게시 전 대조합니다.

계약 시 구체적 고지가 있었더라도 실제 공사가 그 계획과 달리 진행되지 않으면(장기 방치 후 재임대 등) 정당한 사유가 부정되고 손해배상의 문제가 생깁니다.
주택의 경우 제6조의3 제1항 단서 제7호가 같은 구조로 규정되어 있어 논리가 동일합니다.
불리하게 작용하는 사정

재건축 거절 사안에서 임차인 측 실무는 "세 요건 중 무엇에 해당하는지 서면으로 특정해 달라"고 요구하는 것에서 시작합니다. 임대인 측은 계약 단계에서 구체적 계획을 계약서에 남겨 두지 않으면 나중에 제7호를 원용하기 어렵다는 점을 알아야 하고, 거절 후의 실제 공사 진행이 사후 분쟁의 결정적 자료가 됩니다.