■ 질문
- “집을 팔기로 하고 계약금과 중도금까지 받았는데, 더 좋은 조건을 제시한 사람에게 넘겼습니다. 민사 문제인 줄 알았는데 형사도 문제되나요?”
■ 결론
- 부동산 이중매매는 배임죄가 성립할 수 있는 대표적 유형입니다. 대법원은 2018년 전원합의체 판결에서 부동산 매도인이 중도금을 받은 이후 목적 부동산을 제3자에게 처분하면 배임죄가 성립한다는 종래 판례를 유지했습니다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결). 중도금이 지급되면 계약을 임의로 해제할 수 없는 단계에 이르러 매도인은 매수인의 재산 취득에 협력할 의무를 부담하고, 이때부터 타인의 사무를 처리하는 자의 지위가 인정된다는 논리입니다.
- 따라서 시점이 중요합니다. 계약금만 받은 단계에서는 해약금에 의한 해제가 가능하므로 배임의 문제가 생기지 않고, 중도금 수령 이후의 처분이 문제됩니다. 반면 동산의 이중매매는 배임죄가 성립하지 않는다는 것이 확립된 판례이고(대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 전원합의체 판결), 부동산 이중저당이나 동산 양도담보 등 다른 유형에서도 배임 성립이 부정되어 왔습니다(제35번 글). 즉 부동산 이중매매는 배임죄가 유지되는 예외적 영역이라고 이해하는 것이 정확합니다.
■ 판단기준
- 중도금 수령 여부 — 중도금 지급으로 임의 해제가 봉쇄된 단계에 이르렀는지가 배임죄 성립의 분기점입니다.
- 목적물의 성격 — 부동산인지 동산인지에 따라 결론이 달라집니다. 동산 이중매매는 배임죄가 성립하지 않습니다.
- 처분 행위의 완성 — 제3자에게 소유권이전등기를 마쳤는지, 계약만 체결한 단계인지에 따라 기수와 미수가 갈립니다.
- 제3자의 인식 — 제2매수인이 사정을 알고 적극 가담했다면 그 계약의 효력과 제2매수인의 공범 성립이 문제될 수 있습니다.
- 손해의 발생 — 제1매수인이 소유권을 취득하지 못하게 된 손해가 인정됩니다. 대금 반환 여부는 양형 사유입니다.
■ 원칙
- 부동산은 등기로 권리가 이전되므로, 매수인은 대금을 상당 부분 지급하고도 등기 전까지 매도인의 협력에 의존할 수밖에 없습니다. 판례가 이 유형에서만 배임죄를 유지하는 이유는 이러한 구조적 취약성과 부동산 거래의 사회경제적 중요성에 있습니다.
■ 예외
- 계약금만 수령한 단계에서 배액을 상환하고 적법하게 해제한 경우에는 배임이 문제되지 않습니다. 또한 제1매매계약이 무효이거나 이미 적법하게 해제된 경우에는 협력의무 자체가 없어 배임죄가 성립하지 않습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 검사 측에 유리하게(피의자에게 불리하게) 작용하는 사정
- 중도금 수령 후 제3자에게 소유권이전등기를 마친 사실
- 제1매수인에게 알리지 않고 신속히 처분한 경위
- 더 높은 가격을 받기 위한 의도가 드러나는 자료
- 제2매수인이 사정을 알고 가담한 정황
- ◇ 변호 측에 유리하게 작용하는 사정
- 중도금이 지급되지 않은 단계였다는 자료
- 제1매매계약이 적법하게 해제되었음을 보여주는 자료
- 제1매수인의 채무불이행으로 계약 유지가 불가능했던 사정
- 수령한 대금을 즉시 반환한 이력
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 피의자·피고인 측이 준비할 증거
- 매매계약서와 대금 지급 내역(중도금 여부 확인)
- 해제 통지와 그 경위 자료
- 반환 내역
- 제1매수인과의 협의 기록
- ◇ 고소인·피해자 측이 준비할 증거
- 매매계약서와 계약금·중도금 지급 증빙
- 등기부등본(제3자 명의 이전 확인)
- 이중매매 사실을 알게 된 경위와 매도인의 설명
- 제2매수인의 인식에 관한 단서
■ 실무상 주의사항
- 중도금을 받은 뒤에는 더 좋은 조건이 나와도 처분할 수 없습니다. 민사상 손해배상으로 끝나지 않고 형사 문제가 되는 유형이라는 점을 반드시 인식해야 합니다.
- 매수인 입장이라면 중도금 지급과 동시에 가등기나 처분금지가처분을 검토하십시오. 형사 처벌보다 소유권 확보가 우선입니다.
- 이 영역은 전원합의체에서 다수의견과 반대의견이 갈렸던 쟁점이므로, 판시 내용을 정확히 확인해 인용하십시오.
■ 관련법률
- 형법 제355조 제2항(배임), 제356조
- 민법 제565조(해약금)
- 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조
■ 관련판례
- 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결 부동산 매도인이 중도금을 받은 후 제3자에게 부동산을 처분한 경우, 매도인은 제1매수인의 재산 취득에 협력할 의무를 부담하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당할 수 있다고 판시한 대표 판례입니다. 부동산 이중매매에서는 중도금 지급 후 제3자에게 처분한 경우 배임죄 성립이 문제될 수 있습니다. 대구지방법원서부지원-2024고정363
- 대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 전원합의체 판결 매매계약에서 권리를 이전할 의무는 특별한 사정이 없는 한 매도인 자신의 사무이고, 일반 동산의 이중매매만으로는 배임죄가 성립하지 않는다고 판시하였습니다. 부동산 이중매매에 관한 법리는 일반 동산 이중매매에 그대로 확대될 수 없습니다. 대구지방법원서부지원-2024고정363
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소 (작성일 2026. 9. 2.)
- ※ 본 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안의 결론은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
