■ 질문
- 전세 계약이 만료되어 이사를 가야 하는데 집주인이 "새 세입자가 들어와야 줄 수 있다"며 보증금을 돌려주지 않습니다. 이사를 가면 권리를 잃는다는데, 어떤 순서로 대응해야 하나요?
■ 결론
- 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고, "새 세입자가 들어와야 준다"는 것은 법적 근거가 없는 조건입니다. 다만 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계이므로 임차인도 보증금을 받으면서 집을 비워 줄 준비를 해야 합니다. 대응 순서는 다음과 같습니다. ① 임대차 종료를 확정합니다 — 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 문자·내용증명으로 통지해 두어야 묵시적 갱신이 되지 않고, 이미 만료된 상태라면 종료 사실과 반환 요구를 내용증명으로 남깁니다. ② 임차권등기명령을 신청합니다 — 임대차가 종료되었는데 보증금을 받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권을 기입할 수 있고, 등기가 되면 이사를 가서 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 2023년 7월 19일부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기가 가능해져 임대인이 송달을 피해도 절차가 지연되지 않습니다. 임차권등기 전에 전출하면 대항력·우선변제권을 잃으므로 반드시 등기 완료를 확인한 뒤 이사해야 합니다. ③ 보증금반환 청구를 합니다 — 지급명령(임대인이 다투지 않으면 신속) 또는 보증금반환 청구 소송을 제기하고, 소송에서는 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회의 조정도 소송보다 빠른 대안입니다.
- ④ 판결을 받으면 강제집행합니다 — 임대인의 예금·급여·다른 부동산을 압류하거나 임차 주택 자체를 경매에 부칠 수 있고, 경매에서는 확정일자 순위에 따라 배당받습니다. 임차권등기를 마친 임차인은 경매 신청 시 별도의 배당요구 없이도 배당받을 수 있습니다. ⑤ 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 임대차 종료 후 일정 기간 내에 보증기관(주택도시보증공사 등)에 보증금 지급을 청구하는 것이 가장 빠른 회수 방법이며, 이때도 임차권등기가 요구되는 경우가 많으므로 보증 약관의 청구 요건을 확인해야 합니다. 임대인이 다른 재산도 없고 주택에 선순위 근저당이 많다면 경매를 해도 전액 회수가 어려울 수 있고, 임대인이 다수 피해를 낳은 경우에는 전세사기피해자법의 지원(제34번 글)을 검토합니다. 임대인 측 입장에서는 새 세입자가 구해지지 않아 자금이 부족하더라도 반환 의무는 그대로이므로, 지연이자와 소송비용을 피하려면 일부 지급·기한 합의를 서면으로 하는 것이 낫습니다. 결론은 임대차 종료 여부, 임차권등기 시점, 임대인의 자력과 선순위 권리라는 사실관계에 따라 회수 방법과 결과가 달라집니다.
■ 판단기준
- 반환 의무의 발생 — 임대차 종료 시 발생하며 새 세입자 입주는 조건이 아닙니다. 인도와 동시이행 관계입니다.
- 임대차 종료의 확정 — 만료 6~2개월 전 갱신 거절 통지가 있어야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다.
- 임차권등기명령 — 종료 후 미반환 시 신청하며, 등기 후 이사해도 대항력·우선변제권이 유지됩니다(2023년 개정으로 송달 전 등기 가능).
- 청구와 집행 — 지급명령·소송(지연이자 연 12%)·조정으로 집행권원을 얻고 압류·경매로 회수합니다.
- 보증보험 — 반환보증에 가입되어 있으면 보증기관에 청구하는 것이 가장 빠릅니다.
■ 원칙
- 보증금은 임차인의 재산이므로 임대차가 끝나면 즉시 돌려주어야 하고, 임대인의 자금 사정은 반환을 미룰 이유가 되지 않습니다. 임차권등기명령은 임차인이 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 현실에서 권리를 잃지 않게 하는 장치입니다.
■ 예외
- 임차인이 차임을 연체했거나 원상회복 의무를 이행하지 않은 경우 임대인은 그 금액을 보증금에서 공제할 수 있습니다(제36번 글). 또한 임대차가 아직 종료되지 않았다면(묵시적 갱신 등) 반환 청구 자체가 인정되지 않으므로 종료 여부를 먼저 확인해야 합니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (임차인 측) 갱신 거절 통지와 반환 요구를 내용증명으로 남긴 경우
- (임차인 측) 임차권등기를 마친 뒤 이사한 경우
- (임차인 측) 확정일자가 선순위 근저당보다 앞서는 경우
- (임대인 측) 임차인의 차임 연체·원상회복 불이행이 있는 경우(공제)
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (임차인 측) 임차권등기 없이 전출해 대항력을 잃은 경우
- (임차인 측) 갱신 거절 통지가 없어 묵시적 갱신이 된 경우
- (임대인 측) 반환을 미루어 지연이자·소송비용이 누적되는 경우
- (임대인 측) 임차권등기가 되어 새 세입자를 구하기 어려워지는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 임차인 측이 준비할 증거
- 임대차계약서, 확정일자·전입신고 자료
- 갱신 거절 통지·반환 요구 내용증명
- 임차권등기명령 결정문과 등기부등본
- 보증금 지급 내역, 반환보증 증권
- ◇ 임대인 측이 준비할 증거
- 차임 연체·원상회복 관련 자료(공제 주장)
- 임대차 종료 여부에 관한 통지 기록
- 보증금 일부 지급·기한 합의 자료
- 주택 인도 여부 확인 자료
■ 실무상 주의사항
- 이사 전에 반드시 임차권등기를 마치십시오. 등기 완료를 등기부등본으로 확인한 뒤 전출해야 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
- 반환보증에 가입되어 있다면 보증기관 청구가 가장 빠릅니다. 청구 기한과 임차권등기 등 요건을 약관에서 확인하십시오.
- 임대인이 다투지 않을 것으로 보이면 지급명령, 다툴 것으로 보이면 소송으로 가고, 소송에서는 연 12% 지연이자를 함께 청구하십시오.
- 임대인 측이라면 새 세입자가 없더라도 반환 의무는 그대로입니다. 일부 지급과 기한을 서면으로 합의하는 것이 지연이자·소송비용을 줄이는 방법입니다.
■ 관련법률
- 주택임대차보호법 제3조(대항력 등), 제3조의2(보증금의 회수), 제3조의3(임차권등기명령), 제4조(임대차기간 등), 제6조(계약의 갱신), 제14조 이하(주택임대차분쟁조정위원회)
- 민법 제536조(동시이행의 항변권), 제618조(임대차의 의의)
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)
- 민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위)
■ 관련판례
- 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결보증금 잔액 반환과 주택 인도는 동시이행 관계이고, 보증금을 받지 못해 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니다. 다만 실제로 사용·수익했다면 그 범위에서 차임 상당 부당이득이 성립할 수 있다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
