■ 질문
- 5년간 운영한 식당을 넘기려고 권리금 5천만 원에 새 임차인을 구했는데, 임대인이 "직접 쓰겠다"거나 "임대료를 두 배로 올려야 계약한다"며 새 임차인과 계약을 거부합니다. 권리금을 못 받게 되었는데 임대인에게 청구할 수 있나요?
■ 결론
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결하는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안 된다고 정하고, 위반 시 임차인에게 손해배상 책임을 지웁니다. 방해행위로 열거된 것은 ① 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 임차인이 받은 권리금을 가로채는 행위, ② 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위입니다. "직접 쓰겠다"는 이유의 거절은 그 자체로 정당한 사유가 아니며, 임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우에만 정당한 사유로 인정되고(실제로 그렇게 사용해야 함), "임대료 두 배"는 주변 시세에 비해 현저히 고액이면 방해행위입니다. 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 감정액 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 이 청구권은 임대차 종료일부터 3년 내에 행사해야 합니다.
- 대법원은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우(전체 임대차 기간 10년 초과 등)에도 권리금 회수 기회는 보호된다고 판단했고(2019년 판결), 임대인이 처음부터 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하겠다는 의사를 명확히 밝힌 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 봅니다. 다만 권리금 보호는 임차인이 신규 임차인을 "주선"하는 것을 전제로 하므로, 신규 임차인의 인적 사항·권리금 액수·임대 조건을 임대인에게 구체적으로 알린 기록이 필요하고, 신규 임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있다는 등 임대인의 거절에 정당한 사유가 있으면 배상 책임이 없습니다. 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있거나 무단 전대 등 갱신 거절 사유가 있는 경우에도 권리금 보호가 배제됩니다. 실무에서는 권리금 감정액이 신규 임차인과 약정한 금액보다 낮게 나오는 경우가 많아 배상액이 줄어들며, 임대인 측은 정당한 거절 사유(신규 임차인의 자력 부족, 1년 6개월 비영리 사용 계획 등)를 서면으로 통지하고 실제로 이행해야 합니다. 대규모점포·전대차·국공유재산 등에는 권리금 규정이 적용되지 않는 예외가 있습니다. 결론은 주선의 구체성, 거절 사유의 정당성, 감정액이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 권리금 회수 보호 — 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.
- 방해행위의 유형 — 권리금 요구·가로채기, 권리금 지급 방해, 현저히 고액의 차임 요구, 정당한 사유 없는 거절입니다.
- 정당한 사유 — 신규 임차인의 자력 부족·의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인의 신규 임차인 주선 등입니다.
- 배상액과 기간 — 약정 권리금과 종료 시 감정액 중 낮은 금액이 한도이며 종료일부터 3년 내 청구합니다.
- 갱신요구권과의 관계 — 갱신요구권이 없어도(10년 초과) 권리금 보호는 적용됩니다.
■ 원칙
- 상가 임차인이 영업으로 형성한 고객·명성·시설의 가치는 임차인의 것이므로, 임대인이 임대차 종료를 계기로 이를 가로채거나 무너뜨리지 못하게 하는 것이 권리금 보호의 취지입니다. 임대인의 소유권 행사와의 균형을 위해 정당한 사유는 인정됩니다.
■ 예외
- 임차인에게 3기 차임 연체, 무단 전대 등 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 보호가 배제됩니다. 대규모점포(전통시장 제외)·준대규모점포, 국유·공유재산인 상가에는 권리금 규정이 적용되지 않습니다. 임대차 종료 후 상당 기간이 지나 신규 임차인을 주선한 경우 보호 기간을 벗어납니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (임차인 측) 신규 임차인의 인적 사항·권리금·임대 조건을 임대인에게 서면으로 알린 기록이 있는 경우
- (임차인 측) 임대인이 처음부터 계약 체결 거절 의사를 명확히 밝힌 기록이 있는 경우
- (임차인 측) 임대인이 요구한 차임이 주변 시세에 비해 현저히 높음이 자료로 확인되는 경우
- (임대인 측) 신규 임차인의 자력 부족 등 정당한 거절 사유를 서면으로 통지한 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (임차인 측) 신규 임차인을 구체적으로 주선하지 않은 채 막연히 권리금을 요구한 경우
- (임차인 측) 3기 이상 차임 연체 등 갱신 거절 사유가 있는 경우
- (임대인 측) "직접 쓰겠다"고 거절한 뒤 1년 6개월 내 다른 임차인에게 임대한 경우
- (임대인 측) 신규 임차인에게 권리금을 직접 요구한 기록이 있는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 임차인 측이 준비할 증거
- 신규 임차인과의 권리금 계약서, 주선 통지(내용증명·문자)
- 임대인의 거절 통지·발언 기록(녹음·문자)
- 주변 상가 차임 시세 자료
- 권리금 감정 자료, 영업 실적 자료
- ◇ 임대인 측이 준비할 증거
- 정당한 거절 사유 통지서와 근거 자료(신규 임차인 신용 등)
- 비영리 사용 계획과 실제 이행 자료
- 임차인의 차임 연체·의무 위반 기록
- 제시한 차임 조건의 합리성 자료(시세)
■ 실무상 주의사항
- 신규 임차인의 성명·연락처·업종·권리금·희망 임대 조건을 임대인에게 내용증명으로 통지하십시오. 이 "주선" 기록 없이는 권리금 청구가 어렵습니다.
- 임대인이 거절하면 그 사유를 서면으로 요구하고, 거절 후 1년 6개월 동안 그 상가의 사용 현황을 확인하십시오.
- 배상액은 감정액이 한도가 되므로, 영업 실적·시설 투자 자료를 정리해 감정에 대비하십시오. 청구 기간은 종료일부터 3년입니다.
- 임대인 측이라면 거절 사유를 서면으로 통지하고 실제로 이행해야 합니다. "직접 쓰겠다"고 한 뒤 다른 임차인을 들이면 배상 책임을 피하기 어렵습니다.
■ 관련법률
- 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용 제외), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시), 제10조(계약갱신 요구 등)
- 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위 — 권리금 규정은 환산보증금 초과 임대차에도 적용)
■ 관련판례
- 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결계약갱신요구권 행사기간이 지났더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 존속한다.
- 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결임대인이 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 기존 임차인이 실제 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상책임이 성립할 수 있다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
