■ 질문
- 상가를 임차해 3년째 영업 중인데 임대인이 재계약 시 임대료를 20% 올리겠다고 하고, 안 되면 나가라고 합니다. 저는 몇 년까지 갱신을 요구할 수 있고, 인상은 얼마까지 가능한가요? 보증금이 커서 법 적용이 안 된다는 말도 들었습니다.
■ 결론
- 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 이 갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다(2018년 10월 16일 개정 이후 체결·갱신된 임대차에 적용, 그 이전 계약은 5년). 3년째 영업 중이라면 앞으로 7년까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인의 거절 사유는 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축(사전 고지 등 요건), 임대인의 정당한 사유 등으로 법정되어 있으며, 주택과 달리 임대인의 "실거주"는 거절 사유가 아닙니다. 차임·보증금 증액은 청구 당시 차임의 5%를 초과하지 못하고, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없으므로 20% 인상 요구는 5%를 넘는 범위에서 효력이 없고 임차인은 5% 한도의 인상만 받아들이면 됩니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건이되 증액 한도 내에서 조정될 수 있습니다.
- "보증금이 커서 법 적용이 안 된다"는 말은 절반만 맞습니다. 상가임대차법은 환산보증금(보증금 + 월차임 × 100)이 지역별 기준(서울 9억 원, 과밀억제권역·부산 6억 9천만 원 등 — 현행 시행령 확인)을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않지만, 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조 제1·2·3항 본문), 권리금 보호(제10조의3~7), 3기 연체 해지(제10조의8), 표준계약서 등 일부 핵심 규정은 환산보증금과 관계없이 적용됩니다. 따라서 환산보증금 초과 임차인도 10년 갱신요구권과 권리금 보호는 받지만, 5% 증액 한도와 우선변제권·묵시적 갱신 규정은 적용되지 않아 차임 증액은 민법상 차임증감청구권(경제 사정 변동에 따른 상당한 범위)에 따르게 됩니다. 이 경우 20% 인상 요구가 시세에 비추어 상당한지가 다투어지며, 판례는 갱신 시 임대인이 부당하게 높은 차임을 요구해 사실상 갱신을 거절하는 것을 갱신 거절로 보아 제한하기도 합니다. 코로나19 기간(2020년 9월 29일부터 6개월)의 연체는 3기 연체 계산에서 제외되는 특례가 있었습니다. 임대인 측은 10년 내 갱신 요구를 거절하려면 법정 사유를 갖추어야 하고, 철거·재건축을 이유로 하려면 계약 시 그 계획을 구체적으로 고지했어야 합니다. 결론은 계약 체결·갱신 시점, 환산보증금, 거절 사유의 유무라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 갱신요구권 — 만료 6~1개월 전 요구, 전체 기간 10년 한도(2018.10.16. 이후 계약), 정당한 사유 없는 거절 불가입니다.
- 거절 사유 — 3기 연체, 무단 전대, 파손, 철거·재건축(사전 고지) 등 법정 사유이며 실거주는 사유가 아닙니다.
- 증액 한도 — 5% 이내, 1년 내 재증액 금지입니다(환산보증금 이내 임대차).
- 환산보증금 초과 시 — 대항력·갱신요구권·권리금·3기 연체 해지는 적용되나 5% 한도·우선변제·묵시적 갱신은 적용되지 않습니다.
- 초과 임대차의 증액 — 민법상 차임증감청구권(상당한 범위)에 따르며 부당한 증액 요구는 갱신 거절로 평가될 수 있습니다.
■ 원칙
- 상가 임차인은 영업 기반을 구축하는 데 시간과 투자가 필요하므로 법은 10년의 영업 계속을 보장하고 차임 급등을 막습니다. 다만 대형 임대차는 당사자의 협상력이 대등하다고 보아 일부 보호를 제한합니다.
■ 예외
- 2018년 10월 16일 전에 체결되어 그 후 갱신되지 않은 임대차는 5년 한도가 적용됩니다. 임대인이 계약 체결 당시 철거·재건축 계획과 시기를 구체적으로 고지했거나 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 철거·재건축의 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (임차인 측) 2018.10.16. 이후 체결·갱신된 계약으로 전체 기간이 10년 미만인 경우
- (임차인 측) 환산보증금이 지역 기준 이내여서 5% 한도가 적용되는 경우
- (임차인 측) 차임 연체·전대 등 거절 사유가 없는 경우
- (임대인 측) 계약 시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지한 기록이 있는 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (임차인 측) 3기 이상 차임 연체 사실이 있는 경우
- (임차인 측) 환산보증금 초과로 5% 한도가 적용되지 않는 경우
- (임대인 측) 법정 사유 없이 갱신을 거절하거나 5%를 초과해 증액한 경우
- (임대인 측) 실거주·매각 예정 등 법정 외 사유로 거절한 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 임차인 측이 준비할 증거
- 임대차계약서(체결·갱신일, 보증금·차임)
- 갱신 요구 통지와 임대인의 회신
- 차임 지급 내역(연체 여부)
- 주변 상가 차임 시세 자료
- ◇ 임대인 측이 준비할 증거
- 갱신 거절 사유 관련 자료(연체 내역, 재건축 계획 고지 기록)
- 증액 청구 통지와 근거(시세, 조세 부담 증가)
- 환산보증금 산정 자료
- 임차인의 의무 위반 기록
■ 실무상 주의사항
- 계약 체결·갱신일과 환산보증금을 먼저 계산하십시오. 10년 한도와 5% 한도의 적용 여부가 여기서 갈립니다.
- 갱신 요구는 만료 6~1개월 전에 서면으로 하고, 임대인의 증액 요구가 5%를 넘으면 초과 부분은 효력이 없음을 서면으로 회신하십시오.
- 환산보증금 초과 임차인도 10년 갱신요구권과 권리금 보호는 받습니다. "법 적용 안 된다"는 말에 갱신을 포기하지 마십시오.
- 임대인 측이라면 거절 사유를 법정 사유로 한정하고, 재건축 계획은 계약 시 구체적으로 고지해 두어야 합니다. 환산보증금 기준은 지역·시기별로 개정되므로 게시 전 현행 시행령을 확인하십시오(제3부 확인 항목).
■ 관련법률
- 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위), 제10조(계약갱신 요구 등), 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의8(차임연체와 해지), 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례), 제11조(차임 등의 증감청구권)
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위 — 환산보증금 기준), 제4조(차임 등 증감청구의 기준)
- 민법 제628조(차임증감청구권)
- 2018. 10. 16. 개정 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조(계약갱신요구권 10년 적용 범위)
■ 관련판례
- 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결10년 갱신요구권 규정은 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용된다. 다만 시행 전에 이미 종전의 5년 갱신요구기간이 끝났다면 개정법 시행 후 새로 10년을 주장할 수 없다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
