■ 질문
- 전세로 사는 중에 집주인이 집을 팔았다고 통보했습니다. 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하고 보증금도 올려 달라고 합니다. 저는 원래 집주인과의 계약이 유효한가요? 나중에 보증금은 누구에게 받나요? 새 집주인이 불안하면 나갈 수 있나요?
■ 결론
- 대항력을 갖춘 임차인이라면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 기존 계약은 새 집주인과의 사이에서 같은 내용으로 계속됩니다. 계약서를 다시 쓸 의무가 없고, 새 집주인이 보증금·차임 인상을 요구하더라도 계약 기간 중에는 응할 의무가 없으며, 갱신 시에도 5% 한도(제33번 글)가 적용됩니다. 새 계약서를 쓰는 경우 종전 계약의 확정일자·대항력 순위가 새 계약으로 대체되어 그 사이 설정된 근저당보다 후순위가 될 위험이 있으므로, 굳이 새로 쓰려면 "종전 계약의 승계 확인"이라는 형식으로 하고 종전 확정일자를 유지해야 합니다. 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 이전되고 종전 집주인은 원칙적으로 그 의무를 면하므로, 임대차 종료 시 새 집주인에게 청구합니다. 새 집주인이 매매 시 보증금을 공제하고 대금을 지급했는지는 임차인과 무관하며, 공제받지 못했더라도 반환 의무는 새 집주인에게 있습니다.
- 새 집주인의 자력이 불안한 경우 임차인에게는 선택권이 있습니다. 대법원은 임차인이 임대인 지위의 승계를 원하지 않는 경우 상당한 기간 내에 이의를 제기해 승계를 거부하고 임대차를 해지할 수 있으며, 이때 보증금 반환 의무는 종전 임대인에게 남는다고 판단했습니다. 따라서 새 집주인의 채무가 많거나 신뢰하기 어려운 사정이 있으면 매매 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 종전 집주인과 새 집주인 모두에게 승계 거부와 해지 의사를 내용증명으로 통지하고 종전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 "상당한 기간"은 짧게 해석되므로 매매 사실을 안 즉시 판단해야 하고, 이의 없이 새 집주인에게 차임을 지급하는 등 승계를 받아들인 행동을 하면 이의권을 잃습니다. 대항력이 없는 임차인(전입신고를 하지 않은 경우)은 승계가 자동으로 이루어지지 않으므로 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 없고 종전 집주인에게만 보증금을 청구할 수 있어, 새 집주인이 인도를 요구하면 응해야 할 수 있습니다. 매매 후 새 집주인의 실거주 목적 갱신 거절 가능 여부는 제9번 글을, 새 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우의 절차는 제31번 글을 참고하십시오. 상가 임대차도 대항력(사업자등록)을 갖춘 임차인에게 같은 승계 규정이 적용됩니다. 결론은 대항력 유무, 이의 제기 시점, 새 집주인의 자력이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 임대인 지위 승계 — 대항력 있는 임차인의 임대차는 새 소유자에게 같은 조건으로 승계되고 재계약 의무가 없습니다.
- 보증금 반환 의무 — 새 소유자에게 이전되고 종전 임대인은 원칙적으로 면책됩니다.
- 새 계약서의 위험 — 새로 쓰면 확정일자 순위가 밀릴 수 있으므로 승계 확인 형식으로 종전 순위를 유지해야 합니다.
- 임차인의 이의권 — 상당한 기간 내 승계 거부·해지 통지로 종전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
- 대항력 없는 경우 — 승계되지 않고 종전 임대인에게만 청구할 수 있으며 새 소유자에게 대항할 수 없습니다.
■ 원칙
- 주택임대차보호법은 집주인이 바뀌어도 임차인의 거주와 보증금이 보호되도록 임대인 지위를 새 소유자에게 자동 승계시키되, 임차인이 원하지 않는 새 임대인에게 강제로 묶이지 않도록 이의권을 인정해 균형을 맞춥니다.
■ 예외
- 경매로 소유권이 이전된 경우 후순위 임차인의 임차권은 소멸하므로 낙찰자가 임대인 지위를 승계하지 않습니다(제32·48번 글). 임차인이 새 소유자에게 차임을 지급하고 갱신을 요구하는 등 승계를 받아들인 뒤에는 이의를 제기할 수 없습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (임차인 측) 전입신고·확정일자를 갖추어 대항력이 있는 경우
- (임차인 측) 종전 계약서와 확정일자를 그대로 유지한 경우
- (임차인 측) 매매 사실을 안 즉시 승계 거부·해지를 통지한 경우(자력 불안 시)
- (새 소유자 측) 매매 시 보증금을 공제하고 임대차 조건을 정확히 인수한 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (임차인 측) 전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 경우
- (임차인 측) 새 계약서를 써서 확정일자 순위가 밀린 경우
- (새 소유자 측) 임차인의 이의로 임대차가 해지되어 계획이 어긋나는 경우
- (새 소유자 측) 보증금 공제 없이 매수해 반환 부담을 그대로 지는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 임차인 측이 준비할 증거
- 임대차계약서, 전입신고·확정일자 자료
- 매매 사실 통지 기록과 그 시점
- 승계 거부·해지 통지 내용증명
- 새 소유자의 자력 관련 자료(등기부 근저당 등)
- ◇ 새 소유자 측이 준비할 증거
- 매매계약서(보증금 공제·임대차 인수 조항)
- 임차인에게 소유권 이전을 통지한 기록
- 임차인의 승계 수용 행동(차임 지급, 갱신 요구) 기록
- 종전 소유자와의 정산 자료
■ 실무상 주의사항
- 집이 팔려도 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다. 새 집주인이 요구하면 "종전 계약 승계 확인" 형식으로만 응하고 종전 확정일자를 유지하십시오.
- 새 집주인의 등기부등본을 확인해 근저당·가압류가 많다면, 매매 사실을 안 즉시 승계 거부와 해지를 검토하십시오. 상당한 기간은 짧습니다.
- 보증금은 임대차 종료 시 새 집주인에게 청구합니다. 종전 집주인이 "매수인이 알아서 할 것"이라고 해도 법적으로 맞는 말입니다.
- 새 소유자 측이라면 매매 시 보증금 공제와 임대차 조건 인수를 계약서에 명시하고, 임차인에게 소유권 이전을 통지해 승계 관계를 명확히 하십시오.
■ 관련법률
- 주택임대차보호법 제3조 제4항(임차주택의 양수인의 임대인 지위 승계), 제3조의2(보증금의 회수), 제6조의3(계약갱신 요구 등), 제7조(차임 등의 증감청구권)
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항(임대인 지위 승계)
- 민법 제621조(임대차의 등기)
■ 관련판례
- 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결대항력 있는 임대차에서는 양수인이 임대인의 지위와 보증금반환채무를 승계한다. 다만 임차인이 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계를 거부하고 종전 임대인에게 반환을 청구할 수 있다.
- 대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다251929 판결승계에 대한 이의가 인정되는지는 임차인의 말뿐 아니라 보증금 수령 요구, 경매절차에서의 권리신고 등 객관적 행동을 종합해 판단한다
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
