한눈에 보는 결론
- 2023년 개정으로 임대인은 계약 체결 시 확정일자 부여현황과 납세증명서를 임차인에게 제시할 의무를 지므로, 이 자료를 요구하는 것은 부탁이 아니라 권리입니다.
계약 전 점검 기준
- 등기부상 소유자와 계약 상대방이 일치하는지, 근저당·가압류·가처분·신탁 등기가 있는지
- 선순위 담보의 채권최고액과 선순위 임차인 보증금의 합계가 시세 대비 안전한 수준인지
- 임대인의 국세·지방세 체납이 있는지(당해세 우선의 위험)
- 건축물대장상 용도·위반건축물 표시가 있는지(전입·보증보험 가입 가능 여부와 연결)
- 계약 후 잔금·전입까지의 기간에 권리 변동이 생길 위험을 특약으로 막았는지
원칙
- 주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보(확정일자 부여현황)와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고, 임대인이 정보 제공 열람에 동의하는 방법으로 갈음할 수 있게 합니다(2023. 4. 18. 시행). 제3조의6에 따라 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 정보 제공을 요청할 수 있고, 국세징수법에 따른 미납 국세 열람 제도도 함께 운영됩니다.
- 등기부는 계약 당일과 잔금 당일에 각각 발급해 비교하는 것이 원칙입니다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 설정되거나 소유자가 바뀌는 사안이 실제로 발생하기 때문입니다(4번 글).
예외
- 임대인이 정보 제시나 열람 동의를 거부하는 경우, 법적 제재보다 중요한 것은 그 거부 자체가 위험 신호라는 점입니다. 확인이 되지 않는 물건은 계약하지 않는 것이 유일한 방어이고, 중개사가 "관행상 안 한다"고 말하는 경우도 마찬가지입니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 납세증명서 제시를 거부하거나 열람 동의를 미루면서 계약을 서두르는 경우(이후 분쟁에서 정보 제시 의무 위반이 문제됩니다)
- 선순위 임차인 현황을 축소해 설명한 경우(중개사와 함께 설명의무 위반 책임이 검토됩니다)
임차인 측
- 등기부를 계약 당일 한 번만 확인하고 잔금 전 재확인을 생략한 경우
- 보증금이 시세의 상당 부분에 이르는데 선순위 합계를 계산하지 않고 계약한 경우
- 위반건축물 표시를 확인하지 않아 보증보험 가입이 거절되는 경우
- 사건별 증거 체크리스트
- 계약일·잔금일 각각의 등기사항증명서
- 건축물대장(용도, 위반건축물 표시)
- 확정일자 부여현황(선순위 임차 보증금 합계)
- 임대인의 국세·지방세 납세증명서 또는 열람 결과
- 중개대상물 확인·설명서와 특약 문구
실무상 주의사항
- 계약 전 점검의 핵심은 "합계"입니다. 선순위 근저당의 채권최고액과 선순위 임차인 보증금을 더한 금액에 자신의 보증금을 합쳐 시세와 비교하면, 경매 시 배당의 그림이 한눈에 보입니다. 이 계산 없이 하는 계약은 보증금을 운에 맡기는 것과 다르지 않습니다.
관련 법률
- 주택임대차보호법 제3조의6 (확정일자 부여 및 임대차 정보 제공), 제3조의7 (임대인의 정보 제시 의무)
- 국세징수법 제109조 (미납 국세 등의 열람)
- 공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명)
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
