한눈에 보는 결론
- 행사 방법에 제한은 없지만 문자·내용증명처럼 시점이 남는 방법으로 해야 하며, 갱신된 계약의 조건은 종전과 같되 차임·보증금 증액은 5% 범위에서만 가능합니다.
판단 기준
- 갱신 요구가 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 도달했는지
- 이미 갱신요구권을 1회 행사한 임대차인지
- 임대인에게 정당한 거절 사유(2기 연체, 무단 전대, 실거주 등 제6조의3 제1항 단서)가 있는지
- 갱신 후 증액 요구가 5% 한도 안인지
- 갱신 요구의 도달을 증명할 자료가 있는지
원칙
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간(기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 단서에서 거절할 수 있는 사유를 열거합니다(2기 차임 연체, 거짓·부정 임차, 합의에 따른 상당한 보상, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 철거·재건축, 임대인·직계존비속의 실거주, 그 밖의 중대한 사유). 제2항은 1회에 한한 행사와 2년의 갱신 기간을, 제3항은 종전과 동일한 조건의 갱신과 제7조 범위 내 증액을 정합니다.
- 갱신 요구는 의사표시이므로 방식의 제한이 없지만, 도달 시점이 요건이므로 실무에서는 문자·카카오톡·내용증명처럼 도달과 시점이 남는 방법을 사용합니다. 묵시적 갱신(14번 글)과 달리 갱신요구권에 의한 갱신은 임차인의 적극적 의사표시를 요구합니다.
예외
- 2020. 7. 31. 이전에 체결된 임대차라도 개정법 시행 당시 존속 중이면 갱신요구권이 적용됩니다. 다만 그 이전에 이미 임대인이 적법하게 갱신 거절 통지를 한 경우 등의 경과 문제가 있으므로 시점 대조가 필요합니다.
- 1회 행사 후에는 갱신요구권이 없고 묵시적 갱신이나 합의 갱신만 남습니다. 갱신요구권으로 갱신된 것인지 묵시적 갱신인지의 구별이 나중에 다투어지는 경우가 있으므로 기록을 남겨야 합니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 거절 사유 없이 "재계약은 안 한다"고만 통보한 경우(거절은 효력이 없고 임대차는 갱신됩니다)
- 갱신 조건으로 5%를 넘는 증액을 요구하고 이를 거부하자 거절한 경우
임차인 측
- 만료 2개월 전 마감을 넘겨 요구한 경우(요구권을 잃고 묵시적 갱신 여부만 남습니다)
- 구두로만 요구해 도달·시점을 증명하지 못하는 경우
- 갱신 요구 뒤 차임을 2기 이상 연체한 경우(거절 사유가 생깁니다)
- 사건별 증거 체크리스트
- 계약 만료일과 요구 가능 기간의 계산표
- 갱신 요구 통지의 원문과 도달 일시(문자, 내용증명 배달증명)
- 임대인의 회신 내용(거절 사유의 명시 여부)
- 종전 갱신 이력(1회 행사 여부)
- 증액 요구가 있었다면 그 비율의 계산
실무상 주의사항
- 갱신요구권 행사의 실무 원칙은 "기간 안에, 기록으로"입니다. 기간을 넘기면 권리 자체가 사라지고, 기록이 없으면 행사 사실이 다투어집니다. 임대인 측에서는 거절하려면 사유를 특정해 같은 기간 안에 통지해야 하며, 사유 없는 거절 통지는 아무 효력이 없다는 점을 이해해야 합니다.
관련 법률
- 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)
- 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제7조
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
