한눈에 보는 결론
- 대법원은 갱신된 기간이 시작되기 전에 해지 통지가 도달한 경우에도 갱신 기간 개시를 기다릴 필요 없이 도달일부터 3개월이 지나면 해지된다고 판단했으므로, 갱신 요구 뒤 사정이 바뀐 임차인은 통지 시점만 정확히 잡으면 됩니다.
판단 기준
- 갱신이 갱신요구권 행사에 의한 것인지(제6조의3 제4항의 준용)
- 해지 통지가 임대인에게 도달한 날짜
- 도달일부터 3개월이 되는 날의 계산(갱신 기간 개시 전 도달도 동일)
- 해지 효력 발생일까지의 차임 부담과 보증금 반환 시점
- 새 임차인 주선·중개보수 부담 등에 관한 별도 합의가 있는지
원칙
- 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용합니다. 따라서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 임차인이 갱신을 요구한 뒤 갱신된 기간이 개시되기 전에 해지를 통지한 사안에서, 갱신 기간 개시 후 3개월이 지나야 한다고 본 원심을 파기하고 통지 도달일부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 판단했습니다.
- 해지 효력 발생일까지는 차임 지급 의무가 있고, 그날 보증금 반환과 주택 인도가 동시이행 관계에 놓입니다. 3개월보다 일찍 나가고 싶다면 임대인과의 합의(새 임차인 주선 등, 19번 글)가 필요합니다.
예외
- 갱신 기간이 시작되기 전에 종전 계약 만료일이 먼저 도래하는 경우, 해지 효력 발생일과 종전 만료일 중 어느 시점을 기준으로 정산할지가 실무에서 정리되어야 합니다. 판례 취지에 따르면 통지 도달일부터 3개월이 지난 날이 기준이 되며, 그날이 종전 만료일 이후라면 그 사이의 차임은 부담합니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- "갱신을 요구했으니 2년을 채워야 한다"며 해지를 거부하는 경우(법에 반하는 주장입니다)
- 3개월 경과 후에도 새 임차인을 핑계로 보증금 반환을 미루는 경우(지연이자 문제가 생깁니다)
임차인 측
- 해지 통지를 구두로만 해 도달 시점을 증명하지 못하는 경우
- 3개월 경과 전에 나가면서 남은 기간 차임을 정산하지 않은 경우
- 사건별 증거 체크리스트
- 갱신 요구 통지와 그 도달 자료
- 해지 통지의 원문과 도달일(내용증명 배달증명, 문자 수신 확인)
- 3개월 경과일의 계산표
- 해지일까지의 차임 정산 자료
- 보증금 반환·인도 일정에 관한 협의 기록
실무상 주의사항
- 갱신 후 해지의 실무는 "통지일 고정"이 전부입니다. 내용증명이 가장 확실하고, 문자라면 수신 확인이 남는 방식을 씁니다. 3개월이라는 기간은 임대인이 새 임차인을 구할 시간이므로, 그 기간 안에 새 임차인이 정해지면 합의로 앞당길 수 있고, 정해지지 않아도 3개월이 지나면 보증금 반환 의무가 발생한다는 점을 양쪽 모두 이해해야 합니다.
관련 법률
- 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2
- 민법 제536조 (동시이행의 항변권)
관련 판례
- 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결
- 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차에서 임차인의 해지 통지가 갱신 기간 개시 전에 도달한 경우에도 도달일부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 판단한 판결입니다. 이 글에서 인용하는 이유: 갱신 후 해지의 기산점을 정한 기준 판결로, 실무에서 가장 자주 다투어지는 날짜 계산의 답을 제공하기 때문입니다.
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
