한눈에 보는 결론
- 다만 수선을 위한 출입, 계약 종료 무렵 새 임차인의 방문처럼 임대인에게 정당한 필요가 있는 경우에는 임차인이 합리적인 범위에서 협조해야 하며, 협조를 무조건 거부하는 것도 신의칙상 문제가 될 수 있습니다. 실무의 답은 "동의를 전제로 일정을 정해 협조"입니다.
판단 기준
- 임대인의 출입 목적이 수선·안전 점검 등 정당한 것인지, 단순한 확인·감시인지
- 사전에 방문 일정을 협의했는지, 예고 없이 들어왔는지
- 계약서에 방문·점검에 관한 특약이 있는지(있더라도 무단 출입을 허용하는 것은 아닙니다)
- 계약 종료 무렵 새 임차인의 방문 협조 요청인지
- 임차인이 협조를 거부한 경위와 그로 인한 손해가 있는지
원칙
- 임대차는 임대인이 목적물을 임차인에게 사용·수익하게 할 의무를 지는 계약(민법 제618조)이므로, 기간 중 주택의 점유와 사용은 임차인의 권리입니다. 소유자라는 지위가 점유자의 동의 없는 출입을 정당화하지 않으며, 동의 없이 들어오면 형법상 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 임대인의 보존 행위(수선)를 임차인이 거절할 수 없다는 규정(제624조)은 있으나 이는 출입 자체의 정당성 문제이지 예고 없는 출입의 허용이 아닙니다.
- 계약 종료가 다가올 때 새 임차인이 집을 보는 것은 임대인의 정당한 이익이고, 임차인은 합리적 범위에서 협조할 신의칙상 의무를 지지만, 일정과 방식은 임차인의 생활을 존중해 정해져야 합니다.
예외
- 누수·화재 등 긴급한 위험이 있는 경우에는 임차인이 부재 중이라도 위험 방지를 위한 출입이 정당화될 수 있습니다. 이 경우에도 사후 즉시 통지와 기록이 필요합니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 비밀번호를 알고 있다며 예고 없이 출입한 경우(주거침입 문제와 함께 손해배상 책임이 검토됩니다)
- 방문 협조를 거부한다는 이유로 보증금 반환을 미루거나 위협한 경우
임차인 측
- 정당한 수선 출입까지 거부해 하자가 확대된 경우(손해 확대에 대한 책임 문제가 생깁니다)
- 계약 종료 무렵 새 임차인 방문을 일체 거부해 임대인의 손해가 발생한 경우
- 사건별 증거 체크리스트
- 출입 요청과 협의 내용의 메시지 기록
- 무단 출입이 있었다면 그 일시·경위(CCTV, 도어락 기록)
- 수선 필요성에 관한 자료
- 방문 협조의 일정·조건 합의 기록
- 계약서의 관련 특약
실무상 주의사항
- 이 유형의 분쟁은 대부분 "예고"의 유무에서 갈립니다. 임대인 측은 어떤 목적이든 사전에 일정을 잡고 동의를 받는 것이 원칙이고, 임차인 측은 정당한 목적의 방문에는 조건(시간대, 동행)을 정해 협조하되 그 기록을 남기는 것이 좋습니다. 도어락 비밀번호는 입주 시 변경하고, 임대인에게 알려줄 의무는 없습니다.
관련 법률
- 민법 제618조 (임대차의 의의), 제624조 (임대인의 보존행위, 인용의무)
- 형법 제319조 (주거침입)
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
