한눈에 보는 결론
- 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 사용에 지장이 생긴 경우에도 그 지장의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다는 것이 판례이므로, 차임 전액 거절이 아니라 비율에 따른 감액과 해지가 정확한 대응입니다.
판단 기준
- 사용·수익할 수 없게 된 부분과 정도(전부·일부, 기간)
- 그 원인이 임차인의 과실이 아닌지
- 임대인에게 수선을 요청했는데 이행하지 않았는지
- 남은 부분만으로 임차 목적 달성이 가능한지(해지 요건)
- 감액 청구·해지 통지의 도달과 그 시점
원칙
- 민법 제627조는 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없는 때 임차인이 그 부분의 비율에 의한 차임 감액을 청구할 수 있고, 그 잔존 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다고 정하며, 이는 강행규정입니다(제652조). 판례는 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없으면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 일부 사용·수익이 가능하다면 그 지장이 있는 한도에서만 차임 지급을 거절할 수 있다고 봅니다.
- 따라서 하자를 이유로 차임 전액을 중단하는 것은 위험합니다. 사용 가능 부분에 해당하는 차임 미납은 연체가 되어 2기 연체 해지(17번 글)의 사유가 될 수 있기 때문입니다. 정확한 순서는 수선 요구 → 감액 청구(비율 명시) → 목적 달성 불능 시 해지입니다.
예외
- 하자의 원인이 임차인에게 있으면 감액·해지 청구를 할 수 없고, 오히려 수선 비용의 부담 문제가 됩니다. 원인의 증명(33번 글)이 이 청구의 전제입니다.
- 임대인의 수선 지연으로 임차인이 다른 곳에 임시 거주한 비용 등 추가 손해는 채무불이행 손해배상으로 별도 청구합니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 수선 요청을 받고도 방치하여 사용 불능 상태가 장기화된 경우(감액·해지·손해배상이 모두 인정될 수 있습니다)
임차인 측
- 감액 청구 없이 차임 전액을 중단한 경우(연체 해지의 위험)
- 하자를 통지하지 않은 채 나중에 감액을 주장하는 경우
- 사용 가능한 부분의 비율을 과장한 경우
사건별 증거 체크리스트
- 하자의 상태·범위·기간을 보여주는 사진과 기록
- 수선 요청 통지와 임대인의 대응
- 감액 청구 통지(비율과 근거 명시)
- 해지 통지(목적 달성 불능의 사유 기재)
- 임시 거주 등 추가 손해의 증빙
실무상 주의사항
- "살 수 없으니 안 낸다"는 감정은 이해되지만 법적 대응은 "얼마나 못 쓰는지의 비율"로 번역되어야 합니다. 감액 청구서에 사용 불능 부분과 비율을 적어 통지하면 연체 시비를 피하면서 권리를 지킬 수 있고, 목적 달성이 불가능한 정도라면 해지 통지와 함께 손해배상 청구로 나아갑니다.
관련 법률
- 민법 제627조 (일부 멸실 등과 감액청구, 해지권), 제652조
- 민법 제623조, 제390조
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
