한눈에 보는 결론
- 이 폐업 해지권은 환산보증금 초과 임대차에도 적용되지만, 요건(감염병 조치, 3개월 이상, 폐업)이 엄격하므로 일반적인 매출 감소 사안에는 적용되지 않습니다.
판단 기준
- 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 집합 제한·금지 조치를 받았는지
- 그 조치로 3개월 이상 영업을 하지 못하고 폐업(사업자등록 폐업)했는지
- 해지 통지의 도달과 3개월 경과의 계산
- 일반 영업 부진 사안에서 합의해지의 조건(새 임차인 주선, 차임 부담 종기)
- 사정변경 원칙의 적용 가능성(매우 제한적)
원칙
- 상가건물 임대차보호법 제11조의2(2022. 1. 4. 신설)는 임차인이 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 계약을 해지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 요건의 세부와 경과 규정은 게시 전 조문 원문으로 대조합니다.
- 그 밖의 영업 부진은 계약 체결 당시 예견 가능한 통상의 위험이므로 사정변경에 의한 해지가 인정되기 어렵고, 기간을 정한 임대차의 중도 해지는 합의에 의합니다. 합의 조건의 실무(차임 부담 종기, 중개보수, 원상회복)는 주택의 경우(19번 글)와 같되, 상가에서는 권리금 회수 기회(43번 글)를 통한 출구도 함께 검토합니다.
예외
- 임대인의 수선의무 불이행이나 건물 하자로 영업이 불가능한 경우는 민법 제627조의 감액·해지 사유가 되고, 이는 영업 부진과 구별되는 임대인 귀책의 문제입니다.
- 제11조의2 해지는 폐업을 전제로 하므로, 폐업하지 않고 영업을 계속하려는 임차인은 차임 감액 청구(제11조 — 감염병 사정 반영)로 대응하게 됩니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 폐업 해지 요건을 갖춘 통지를 받고도 3개월 후 보증금 반환을 거부하는 경우
- 합의해지 협의에 응하지 않으면서 권리금 회수(신규 임차인 주선)까지 방해하는 경우
임차인 측
- 요건을 갖추지 못한 채 "코로나 해지권"을 주장하며 차임을 중단한 경우(연체 해지 사유가 됩니다)
- 폐업 신고 없이 해지를 통지한 경우
- 합의 없이 일방 폐점하고 차임과 원상회복을 방치한 경우
사건별 증거 체크리스트
- 집합 제한·금지 조치의 근거 자료(행정명령, 기간)
- 영업 중단 기간과 매출 자료
- 폐업 사실 증명(사업자등록 폐업)
- 해지 통지와 도달일(3개월 기산)
- 합의해지 협의 기록(일반 부진 사안)
실무상 주의사항
- "장사가 안 돼 나가고 싶다"는 상담의 정직한 답은 "법정 해지권은 좁고, 합의와 권리금 회수가 현실적 출구"라는 것입니다. 제11조의2는 요건이 엄격한 특례이므로 해당 여부를 먼저 확인하고, 해당하지 않으면 새 임차인 주선을 통한 합의해지 또는 권리금 회수 절차로 설계합니다.
관련 법률
- 상가건물 임대차보호법 제11조의2 (폐업으로 인한 임차권의 해지, 2022. 1. 4. 신설)
- 상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권)
- 민법 제627조, 제635조
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
