부동산은 어떻게 나누나요? | 박무협 법률문제연구소

■ 질문

방법은 세 가지입니다. ① 현물분할 — 토지처럼 물리적으로 나눌 수 있으면 분할해 각자 소유합니다. 아파트는 사실상 불가능합니다. ② 대상분할(가액분할) — 한 사람이 부동산을 단독으로 취득하고 나머지 상속인에게 각자의 몫에 해당하는 금액을 지급하는 방식으로, 실무에서 가장 많이 활용됩니다. ③ 경매분할 — 법원의 경매를 통해 매각한 뒤 대금을 나누는 방식으로, 앞의 두 방법이 어려울 때의 최후 수단입니다.
협의로 정할 때는 취득하는 사람의 지급 능력이 관건입니다. 대상분할을 하려면 현금을 마련해야 하므로, 대출 여부와 시기를 함께 정해 두지 않으면 합의가 이행되지 않습니다. 심판으로 갈 경우 법원은 상속인들의 의사, 부동산의 이용 상황(거주 중인 상속인이 있는지), 지급 능력을 고려해 분할 방법을 정합니다. 평가는 분할 시를 기준으로 하며 감정을 거치는 것이 일반적이어서, 부동산 가격 변동이 큰 시기에는 평가 시점이 실질적 쟁점이 됩니다. 한편 공동상속등기만 해 두고 방치하면 이후 처분 때마다 전원의 동의가 필요해 사실상 사용·수익이 막히므로, 공유 상태를 오래 유지하는 것은 권하기 어렵습니다.

분할의 목표는 공유 관계를 해소해 각자가 자기 재산을 온전히 사용할 수 있게 하는 것입니다. 그래서 법원은 형식적 균등보다 실제로 작동 가능한 분할 방법을 택하며, 지급 능력과 이용 현황이 중요한 고려 요소가 됩니다.

피상속인이 유언으로 특정 상속인에게 부동산을 주도록 정했다면 그에 따르되, 유류분 침해 여부를 검토해야 합니다(제21번 글). 또한 임대 중인 부동산이라면 임차인의 권리가 그대로 유지되므로 분할 후에도 임대차 관계를 승계해야 합니다.

아파트처럼 나눌 수 없는 재산은 결국 "누가 가지고 얼마를 줄 것인가"의 문제입니다. 감정가를 먼저 확보하고 지급 방법을 구체화하면 협의가 빨라집니다.
한 상속인이 무상으로 거주 중이라면 그 사용이익을 정산에 반영할지 미리 정하십시오. 방치하면 나중에 별도 분쟁이 됩니다.
공유 상태를 오래 두지 마십시오. 세대가 바뀌면 상속인이 늘어 정리가 사실상 불가능해집니다(제9번 글).

대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결 공유물분할에서 현물분할이 물리적으로 불가능한 경우뿐 아니라, 재산의 성질·위치·면적·이용 상황 등에 비추어 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우에도 경매에 의한 대금분할이 가능하다고 보았습니다. 현물분할이 물리적으로 불가능하지 않더라도 재산의 성질·위치·면적·이용상황상 곤란하거나 부적당하면 경매분할을 할 수 있습니다. 서울중앙지방법원-2021가합543876
대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결 형식적으로 현물분할이 가능하더라도 분할 결과 특정 공유자의 가액이 지분가액보다 현저히 줄어들어 공평하지 않게 되면 대금분할을 해야 한다고 판시하였습니다. 현물분할로 공유자 중 일부가 현저한 가액 손실을 입게 되면 대금분할이 적절할 수 있습니다.

작성·감수: 박무협 법률문제연구소
※ 본 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안의 결론은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.