한눈에 보는 결론
- 더 중요한 것은 3기 연체 "사실"이 갱신요구권과 권리금 보호를 모두 잃게 하는 사유라는 점입니다. 나중에 갚았더라도 그 이력은 남으므로, 상가 임차인에게 3기 연체는 해지보다 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
판단 기준
- 해지 통지 시점의 연체액이 3기의 차임액에 이르는지(누적 금액)
- 연체가 계약 기간 중 한 번이라도 3기에 이른 사실이 있는지(갱신·권리금 배제 사유)
해지 통지의 도달 여부
- 관리비 등 차임이 아닌 항목이 계산에 포함되지 않았는지
- 감염병 관련 특례 기간의 연체가 계산에서 제외되는지(제10조의9)
원칙
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 이는 환산보증금 초과 임대차에도 적용됩니다. 제10조 제1항 단서 제1호는 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를 갱신 거절 사유로, 제10조의4 제1항 단서는 같은 사유를 권리금 보호의 배제 사유로 정하므로, 3기 연체는 세 가지 효과(해지, 갱신 거절, 권리금 보호 상실)를 동시에 낳습니다.
- 해지권은 연체액이 3기에 이른 상태에서 행사해야 하고, 갱신 거절·권리금 배제 사유는 과거의 사실이면 족합니다. 코로나19 시기의 특례로 2020. 9. 29.부터 6개월간의 연체액은 위 사유의 계산에서 제외되었으나(제10조의9), 해지 이외의 효과에서만 제외되는 등 세부 구조가 있으므로 해당 기간의 사안은 조문 대조가 필요합니다.
예외
- 연체액이 3기에 이르기 전에 일부를 변제해 3기 미만이 된 경우 해지권은 소멸하고, 3기 이력도 생기지 않습니다. 임대인이 장기간 연체를 묵인하며 차임을 받아 온 사정은 해지권 행사가 신의칙에 반하는지의 다툼으로 이어질 수 있으나 인정은 제한적입니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 3기에 이르지 않은 연체를 이유로 해지·명도를 요구한 경우
- 해지 후 임의로 전기·수도를 끊거나 출입을 막은 경우(업무방해·손해배상 문제가 생깁니다)
임차인 측
- "보증금이 있으니 괜찮다"며 3기를 넘긴 경우(갱신·권리금까지 잃습니다)
- 연체 후 변제했으니 문제없다고 믿고 갱신을 요구한 경우
사건별 증거 체크리스트
- 차임 지급 내역과 연체액 계산표(3기 도달 시점)
- 해지 통지와 도달일
변제 시점 자료
- 특례 기간(2020. 9. 29.~6개월) 해당 여부
- 관리비 등 차임 외 항목의 구분
실무상 주의사항
- 상가 임차인에게 "3기"는 넘어서는 안 되는 선입니다. 자금 사정이 어렵다면 3기에 이르기 전에 임대인과 분할 지급을 서면 합의하고 이행해야 하며, 합의 없이 3기를 넘기면 해지뿐 아니라 갱신과 권리금까지 한꺼번에 위험해집니다. 임대인 측은 해지 요건 도달 시점과 통지 도달을 정확히 기록하고, 이후 절차는 명도 소송(50번 글)으로 진행합니다.
관련 법률
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지), 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서
- 상가건물 임대차보호법 제10조의9 (계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
